土城暫緩重劃區建案總整理，對比永寧生活圈誰具未來性？土城重劃區全解析

2023年土城區人口約24.03萬人，為新北市排名第六行政區，空屋率僅5.89%，住宅需求強勁，加上土城暫緩重劃區2018-2022年5年來，從3字頭攀上5字頭，實價登錄漲幅約49.32%，是全新北漲幅最高，成長幅度十分驚人。

 

土城，屬於新北的外圍地帶，中間隔著板橋、中和才能達台北，屬於新北第二環，早期礙於工業、軍事發展，導致許多公共建設無法開發，生活圈無法串聯，自都市計畫將土地重新規劃後，原本軍事限建區、工業區陸續轉型成重劃區、廠辦，因此土城建案才陸續推出，隨著2018年日月光廣場、2020年土城醫院完工開幕等利多，成為北台灣推案熱區之一。

 

我們認為最大關鍵優勢：含金量超高的「板南線捷運」通過土城！

 

主計處統計，每年捷運運量進出人次前五名，皆位在「捷運板南線」上，分別為台北車站、西門站、市政府站、忠孝復興站、板橋站，板南線一線串聯雙北東西區，貴為含金量最高的交通軸線。而土城區就含了：海山、土城、永寧、頂埔等4個站點通過。此外，預計2028年完工的萬大線二期5個站點，以及預計2025年完工的三鶯線2個站點也位於土城。計算下來，土城擁有3條捷運線通過，9個捷運站點，廣大且密集的捷運交通機能是整個土城的先天優勢。

 

我們將土城區分成三大塊：土城暫緩重劃區(海山站)、永寧地區、頂埔運校重劃區(頂埔站)，各自有哪些優缺點，吸引所有人的目光？一起來看看吧！

 

一、土城暫緩重劃區：

一句話總結土城暫緩重劃區：舒適且悠閒的自住環境，位於土城中心，能吃到市區機能。

 

土城暫緩重劃區，介於土城與海山兩個舊市區之間，位於土城「市中心」，可以說是心臟地帶，早期此區即為軍事限建區，直到2013年核定實施都市變更，解禁後才轉變成暫緩重劃區，重新規劃後道路退縮、街廓寬敞舒適，是土城新建案供給最多，也是目前房價最高的區域，加上鄰近板南線海山、土城站，還享有金城、中央路主要幹道，目前發展約為中期，陸續有許多新建大樓落成，也是我們認為最適合自住的地區。

 

總面積約45.06公頃，範圍東自金城路和明德北側、西側至學府路，北達新北高工。

房價關注點：新北斬龍山公園、長庚土城醫院、金城交流道、萬大線LG10站

 

1.1土城暫緩重劃區 現有機能：

一般重劃區生活機能需待10-15年時間，而暫緩重劃區現象為「早期自己無法開發」，等到軍事解禁後，周邊已經形成海山、清水等既有生活圈，因此近年暫緩重劃區開發時，就能享受到成熟商圈的便利，步行約10分鐘可抵達中央路商圈，以及捷運海山站3號出口旁裕民路商圈小吃、美食，加上右側的清水家樂福商圈。金城路上則是有許多大型連鎖店，藏壽司、UNIQLO、麥當勞等進駐，稱得上是有生活機能的重劃區。

 

生活機能：

1.日月光廣場：於2018年開幕，營業面積約8,000坪，是土城第一家結合休閒、娛樂、餐飲的購物商場，包含星巴克、杏子豬排、家樂福等，以及11座數位影廳的秀泰影城，讓土城居民不用再到板橋看電影，是提升此區機能的大功臣。

 

2.新北市立土城長庚醫院：於2020年成立，規劃為區域級教學醫院，採BOT方式由長庚醫療財團法人興建並提供醫療服務，共規劃39個醫療專科及1,058個病床，是全國第3家、投資金額最大的BOT醫療院所，投資金額達75億，歷經10年的籌備與興建，所有的醫療與服務系統皆與林口長庚醫院相同的標準建置，等級與配備皆不在話下，是大大改善土城環境的重要指標建設，甚至也有許多民眾考量長輩身體狀況，因此選擇在此居住。

 

公園綠地：位於土城金城路2段上，擁有面積約2.9公頃的斬龍山遺址公園，除了保留文化遺址外，設有兒童遊戲場、磨石子溜滑梯、遮陽沙坑、噴泉廣場等。明德路清水路交叉口還有一座土城綜合棒壘網球場。

 

交通機能：

1.鄰近捷運海山與土城站，步行時間約10-15分鐘，雖距離不算近，但板南線可通往台北車站、板橋、南港等地，仍具保值價值。此外，預計2028年完工的萬大線第二期，將會在暫緩重劃區內，增設LG10清水站、LG11土城站(轉乘站)兩個站點，可通往中和、永和抵達中正紀念堂，對通勤的民眾來說，更加便利。

 

2.主要道路金城路、明德路，約車程10~15分可達國道三號土城、中和交流道，車程10分可達台65線銜接國道1號。由於國道三號土城交流道，通勤車潮眾多，尖峰時段經常壅塞，因此預計於金城路上增設「金城交流道」，等同於暫緩重劃區內民眾，可直接從金城路通往國道，有極大的幫助，全案於2023年7月決標，預估2027年完工。

2023/10/31最新消息：國道3號增設金城交流道工程，於10/31舉行動土典禮，總工程經費大約56.48億元。

未來建設：

1.統一集團複合式商場和商辦：位於斬龍山公園旁土城明德段，由統一集團投資98億打造地上8樓的商場與商辦，佔地約560坪，預計將引進星巴克、康是美、星巴克，不止能創造200個就業機會，更是增加生活採買機能，預計2026年營運。

 

2.土城司法園區：位於長庚土城醫院南側，原為廢棄的土城彈藥庫，計畫將現有的台北看守所、地方法院、檢察署遷移至此，規劃面積約07公頃，包含14.33公頃住宅區、4.7公頃商業區，5.85公頃的公園用地，全案已於2023年7/25核定，將透過區段徵收進行開發，預計2024年開工、2027年完成。且預計增設的金城交流道也包含在此計畫內。

 

1.2土城暫緩重劃區 劣勢：

• 仍有未整合的資源回收站、五金回收場、鐵皮工廠，市容較次。
• 東側建案無法步行抵達捷運站，需待萬大線二期發展。
• 施工黑暗期，建設期間出入不便，塵土飛揚。
• 預售屋價格為目前土城最高，開發程度約為中期，生活環境有待持續完善。

1.3土城暫緩重劃區 房價現況、建案整理

以房價來說，現階段高價集中於 斬龍山公園周邊，具有永久景觀棟距，且步行約9分鐘可達土城站，同時也為萬大線轉乘站的優勢，成為區域高價的主因；東側則因捷運機能缺乏，需待萬大線二期開發，房價較次。

 

截至2024年9月，土城暫緩重劃區房價現況

▋預售屋/新大樓：實價登錄均價約60.45萬/坪

▋最高成交價：77.29萬/坪。

 

暫緩重劃區建案 指標&關注建案

此區建案眾多，我們將列舉出部分指標建案，以及我們有在關注的建案與大家分享，也曾撰寫過建案評價，可以點選看更多了解：

 

 

整體看下來，土城暫緩重劃區機能，可以說是同時兼顧重劃區舒適寬敞的街道，又可享有市區的便利性。

 

二、永寧地區：

一句話總結永寧站：建案皆能走到板南線，需待工廠轉型翻轉街廓，值得期待。

 

永寧，土城的一大黑馬，靠著2023年僅有的四大案，創了不少驚人房價。此區以捷運永寧站為發展核心，鄰近土城工業區，在過去幾乎沒有住宅建案，是「工業製造業」為主的生活圈。近年靠著部分用地變更為住宅區、工廠改為商辦，社會住宅的興建才漸漸嶄露頭角。加上建案皆步行5分鐘，可抵達板南線永寧站，受到不少投資置產人的青睞。

 

房價關注點：捷運板南線、萬大線LG11站、長虹智慧園區、社會住宅

 

2.1永寧地區 現有機能

永寧生活圈的生活機能，約以捷運永寧站為中心，礙於捷運站2號出口停車場，法律疑慮遲遲無法開發，生活機能相對缺乏，主要集中在中央路商圈，約步行5分鐘可抵達，匯集美食、康是美、孫東寶，步行9分鐘可達大潤發土城店，內有星巴克、義大利餐廳等，以及車程8分鐘達日月光廣場。步行10分鐘可達土城國小、土城國中。

 

交通機能：步行5分鐘可抵達板南線永寧站，通往板橋、台北車站、南港等地，未來萬大線第二期LG12站則位於金城路一段上，距離永寧站步行約5分鐘，預計2028年完工，可通往中永和、中正紀念堂、萬華等地。國道公路則是車程2分鐘可達65快速道路銜接國道1號，車程4分鐘可達國道3號，交通便利性極好。

 

公園綠地：

車程14分鐘可抵達土城桐花公園，佔地約七公頃，園區內有吊橋、立體爬網、木炭窯展示區、表演看台等休閒運動設施，公園內種植近百株油桐樹，是土城最美賞桐花地點之一，夜晚還可賞螢火蟲，是假日休閒的好去處。

 

產業機能：車程5分鐘可抵達土城工業區，總開發面積107公頃，就業人口約3.1萬人；加上永寧站2號出口永寧科技園區矽谷區，佔地4121坪，進駐產業包括高科技電子、精密機械、電機、生技等259家廠商，整區有不少就業機會。

 

未來發展：

1.長虹科技園區：位於永寧3號出口，約4公頃的工業區土地，將變更為長虹建設永寧廠辦大案，預計規劃2棟商業大樓，分別為14層及12層大樓，總銷280億元。並沿著中央路三段89巷，將另闢為公園與親水步道，可大幅改善目前周遭環境。

 

2.中工雲宇宙：位土城工業區，距離永寧、頂埔捷運站步行15分鐘，基地超過1萬6000坪，興建4棟，地上16層，總樓地板面積達10萬坪，斥資近400億打造，總銷上看500億元，將引進企業總部、研發中心、新創產業、智慧製造等多元指標性產業進駐，預計可創造1萬名就業機會。

2023/10/12最新消息，鴻海公告子公司鴻運科，投資75.49億元買下中工雲宇宙，超過1.27萬坪廠辦及停車位300個，刷新了近年工業廠辦市場最大的手筆紀錄，每坪成交價超過54萬元，也突破土城及新北市最高單價。

3.社會住宅：除了廠辦規劃外，政府在此興建兩棟社會住宅，分別為土城永和段及大安段，距離永寧站步行約5分鐘，皆是以「工業區變更回饋捐贈」方式取得的建築用地，1棟規劃12層66戶，1棟規劃10層88戶，預計2023年底完工，明年開始招租。

 

4.橘青春樂齡宅：由政府與聲寶集團合作，位於土城區忠誠路上規劃「橘青春樂齡宅」，斥資20億，基地約806坪、地上12層，主要提供給銀髮族完善的居住空間，規劃15坪、30坪套房，只租不賣，總共有116間房，將規劃交誼廳、診所、餐廳等，預計2025年前完工，2026年開始營運。

 

2.2永寧地區 劣勢

• 現階段區域內舊工廠仍佔多數，需待街廓翻新。
• 中央路上仍有許多貨車、卡車經過，噪音、交通較為混雜。
• 區內有高壓電塔，市容較次，
• 生活機能欠缺，仍需依靠土城舊市區。

2.3永寧地區 房價現況、建案整理

截至2024年9月，永寧捷運站周邊房價現況

▋新屋實價登錄均價約60.91萬/坪

▋最高成交價：73.45萬/坪

近一年房價漲幅62.66%。看似房價逼近暫緩重劃區，但因住宅新案偏少，加上其中一案為知名建商國美建設，拉高不少房價。

 

 

 

推案集中於忠承路與中央路三段，及永和街周邊。忠承路因有三大案金城帝寶1&2期、國美德杰美德市集中，加上未來中央路三段89巷，將由長虹建設另闢公園與親水步道，以及橘青春樂齡宅也位於此，住宅氛圍較為濃厚，房價較高；永和街則是鄰近大潤發土城店，及永和段社會住宅，但周圍仍有少數舊工廠，環境相對較次。

 

 

整體而言，永寧環境偏複雜且仍有許多老舊工廠待翻轉，相較暫緩重劃區較為混雜，但優勢在於捷運步行5分鐘可抵達，仍是推薦給需要倚靠板南線捷運、大眾運輸通勤的上班族。此外，換個角度看，此處住宅產品相對稀有，當大型廠辦開發與落成後，帶來的就業人口，讓此區具有一定的投資潛力。

 

除了上述提到暫緩重劃區、永寧地區外，還有土城頂埔運校重劃區，將有另一篇詳細說明「運校重劃區」地理位置、未來發展，點擊前往了解：頂埔運校重劃區。

 

三、土城值得買嗎？土城房價該怎麼看？

土城是新北市行政區中，房價基期相對低的區域，有這樣驚人的爆發力，部分原因也屬補漲狀態，加上各項建設土城長庚醫院營運、日月光百貨廣場開幕，未來數年還有捷運三鶯線、萬大線二期、及土城司法園區、金城交流道的開發，題材不斷，帶動發展潛力。

 

我們雖將土城分成三大區，但土城利多是共享的，頂埔站擁有眾多科技企業總部，就業人口帶來的居住需求，自然也會將鄰近永寧、暫緩作為選項之一；長庚醫院、金城交流道則是造福全土城居民，加上萬大線二期增設站體，距離暫緩、永寧、頂埔都不遠，皆可吃到交通利多，因此三區的房價落差並不大。

 

如果真的分別，暫緩重劃區仍是住宅氛圍濃厚，環境舒適的一區，生活機能與大型商場皆位於此，缺點是離捷運站相對遠，這點需自行評估是否可以接受；永寧站生活圈則是擁有板南線走路5分鐘的優勢，環境街廓翻轉仍需要一段時間，適合倚賴大眾運輸，且較不介意周遭環境的客群；最後頂埔運校重劃區，位於板南線最後一站，但同時也是三環三線的起始點，臨近大樓都更案皆為增值題材，未來值得期待，重劃區的面積較小，環境相對安靜，但生活機能較為匱乏。

 

根據我們的觀察，如果想要找小坪數又近板南線捷運，可以將方向鎖定永寧、頂埔站，雖然海山站捷運旁生活機能較好，但目前剩餘建案多以三房為主，入手門檻偏高。

 

四、如何在土城找出適合你的建案？

市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？

 

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