如何買房二大重點，首購應該這樣挑

如何買房全攻略，首購族跟著這樣篩選：先選地段，再選房子！剛開始看房，總是聽別人你一言我一句，還是不知道怎麼下手嗎？其實可以更簡單，參考以下買房攻略，評估適合自己的建案。

 

一、地段怎麼選

在茫茫的建案的選擇中，要先篩選的是地段。

買房評估時，你會聽到各種用語像是，交通宅，學區宅，景觀宅，重劃區等。這時候別錯亂，地段跟著這樣選：上班通勤和家庭成員，這二大因素請同時作為評估標準！上班地點會直接影響到日常生活，不論是在捷運、火車周遭，或是開車動線都必須考慮進去。同時也要考慮家庭成員有幾位入住，是否有小孩等。先確定自身條件後，就可以漸進式的依序篩選，鎖定最適合自己的幾個建案。

 

1-1 篩選條件：鎖定區域

首先以大區域做選擇。區域怎麼判斷？這二個條件可以幫助你篩選。
1.通勤工具
2.可接受通勤時間

舉例來說，上班地點在台北市信義區，平時習慣搭捷運，並且可接受通車時間在30分鐘內，那就以捷運市政府站做延伸，查看符合的區域有哪些，像是捷運藍線可考慮至海山站、土城站一帶；或是主要開車通勤，上班地點在台北市大安區，最多可接受開車30分鐘，可以參考北市文山區，往返走信義快速道路，到達大安區、信義區都很便利。

 

 

1-2 篩選條件：觀察地段

區域內該如何縮小至某個地段，也有幾個指標可以作為標準。

 

地段指標參考表

 

這邊可以先抓出幾個最在意的，用來判斷對自己而言是不是一個好的地段。舉例來說，對於有學齡孩童的家庭，且平時父母上班通勤，假日需要常常到公園溜小孩和逛街，這樣某地段如果至少符合以上的3點需求：生活機能不錯且有學區、附近有捷運10分鐘左右、有公園建設題材，對他們來說就是一個很不錯的建案。如果其他2點符合，但是個交通距離較不便的地段，就會是他們的第二選項。

 

 

1-3 篩選條件：建案產品

最後，就可以聚焦到這地段中，你挑選的房子本身。
房子類型有下面幾個：公寓、華廈、大樓和透天。
房子新舊程度來說又分為：成屋和預售屋。
一樣可以先挑選出幾個最重視的需求，來判斷自己該買什麼樣的房子。

 

房子類型：

 

總結他們的特色而言，公寓適合想購買便宜、高CP值房子的人；大樓會推薦給不只需要便利設施，也在意居住品質的族群；而華廈是一個比較中庸的選項。透天則是在郊區比較常見。

 

房子新舊程度：

 

購買成屋或預售屋，取決於個人的需求和情況。如果要立即入住，且有充足自備款成屋可能是更好的選擇；如果不急著入住，也想要根據自己的需求設計客變，預售屋可能更適合。舉例來說，小明計劃在五年後和老婆生子，目前還沒有急需入住，平時夫妻就很講究生活品質，常常去健身游泳，且將來希望能把獨居，行動不便的老父親接來同住。
以房屋類型來說，他們會必須住在有電梯的建築裡，方便老爸爸行動，所以公寓會先被排除；再來，配有健身房或有泳池的大樓，更符合他們日常習慣，是理想的選擇。成屋或是預售屋又該怎麼選？沒有急迫的入住需求，預售屋是個不錯的選擇，因為付款方式更輕鬆，又能即時變更設計。如此一來，「預售的大樓」就是小明ㄧ家要找的方向。

二、房子怎麼選

在地段選定之後，第二個大方向就要審視產品本身。由產品整體，再聚焦到產品細節，你可以這樣選。

 

2-1 建商品牌

以購買預售屋來說，因為還看不到實際屋況，有預算的話，不少人會傾向一線的品牌建商，品質優良有保障。也有些會選擇該區域推出比較多建案作品的在地建設，價格可能更優惠一些，同時也受到當地人信賴。

 

2-2 完工時間

從打算入住的時間評估，完工時間會直接影響你的選擇，像是對於準備迎接新生兒出生的夫婦，買房就適合選擇新成屋或是交屋日期靠近的。

 

2-3 公設比

現在大多數新案公設比都在30-35％左右，扣除一部分是必要公設，像是一樓大廳、走廊、逃生梯等，其餘規劃就是大家看到的娛樂設施，像是健身房和游泳池等。不少人會擔心公設不常使用，卻被佔用了公設比。這點還是按住戶需求做選擇，像是如果周遭沒有公園，卻常常有健走乘涼需求的人，有社區中庭的建案就十分適合。

 

2-4 建築結構和建材

一般來說，20-30樓以上的建築會會用SC鋼骨結構或SRC鋼筋鋼骨混凝土作為結構支撐，強調耐震防火，柱體較不佔空間，但相對造價也最貴。中低樓層則使用RC鋼筋混凝土，會是比較實際又實惠的方式，雖然柱體較粗，卻同樣兼顧到耐震效果。

 

2-5 高中低樓層選擇

低樓層的好處是價格便宜， 逃生安全，可以走樓梯，房屋稅也比較低。相對採光通風會比較差，噪音和灰塵也比較明顯。中高樓層有景觀的優勢，保值性好，採光通風較佳，也具有隱私性。缺點的話是價格較昂貴，還有頂樓要注意隔熱、漏水問題。

 

2-6 坪數格局

家庭成員和生活方式，會是你挑選什麼坪數格局的決定因素。最常見的是下面這幾種戶型。

● 套房
室內坪數約在10坪上下，有獨立衛浴。通常比較常在市中心，捷運站旁看到這類建案，適合一人居住，講求強大生活機能和交通便利性的族群。

● 二房
室內坪數常見在20坪上下，有基本隔間，總價又相對好入手，是許多首購族的入門選項。空間規劃適合還沒有生產計畫的夫妻二人入住。

● 三房
室內坪數落在在30-40坪之間居多，空間使用上比較沒有壓迫感，且格局的規劃設計比較有發揮空間。通常會是小家庭的首選產品。

 

三、案例參考

依照上面的買房攻略，可以更輕鬆篩選出理想的建案。舉例來說，一位朋友大壯，他的老家在新北土城，土城有一位媽媽常有就醫需求。平時他在台北信義區上班，原本在台北市就近租房，因為半年多後就要迎接小孩出身，準備買房置產。

 

3-1 地段怎麼選

買房過程中猶豫不決，地段方面他考慮的重點有幾個：
1.上班通勤：希望居住地方便往返信義區通勤，夫妻二人可以接受的距離在捷運30分鐘內。
2.家庭成員：另一方面希望獨居在土城的媽媽，可以就近照顧；同時未來小孩出生，媽媽也可以就近支援帶小孩。

在列出上班通勤地和家庭因素後，他逐步用上面的公式篩選。

 

1-1 篩選條件：鎖定區域

1.夫妻倆主要通勤工具：捷運
2.可接受通勤時間：捷運30分鐘內

以信義區上班地為出發點，捷運30分鐘能抵達的區域，並且不希望離土城老家太遠，他先考慮了幾個區域：
新北板橋：捷運23分鐘
新北土城：捷運30分鐘
桃園青埔：高鐵17分鐘到台北車站，再轉乘捷運11分鐘

考量到家庭因素，和通勤便利性，就近土城老家是他折衷後鎖定的區域，可以照顧到媽媽，捷運也在30分內。

 

 

 

 

1-2 篩選條件：觀察地段

下一步要考慮他注重的幾個
1.生活機能：希望有基本的超市，超商
2.交通便利性：經常搭捷運，希望走路10分鐘內到達
3.重大建設題材：希望鄰近大醫院，方便母親經常看診
4.街廓＆嫌惡設施：希望街廓整齊，環境寧靜

捷運海山站、土城站走路10分鐘可抵達的地段，是他先鎖定的範圍。另外，因為家裡媽媽習慣至長庚體系的大醫院就醫，所以靠近捷運土城站，附近有長庚旗下的土城醫院的地段，就是一個理想的區域。雖然就街廓＆嫌惡設施這點並沒有符合，在醫院附近會有救護車的噪音，但考量到家人需求還是決定取捨妥協。

 

 

1-3 篩選條件：建案產品

最後是鎖定房子本身。先挑房子類型，土城這區有公寓、華廈、大樓這三種選項。不論是長輩，和育嬰都需要電梯大樓方便活動，加上小孩半年過後即將出生，希望立即入住，他鎖定了「華廈、大樓」且必須是「成屋」的房子。

 

3-2 房子怎麼選

以附近的房子來說，有幾個建案可以符合她以上的需求。其中是「大樓」又是「新成屋」的「璞真仰睦」是幾個不錯的的選項之一。

考量到建商品牌，璞真建設是在北市有不少豪宅作品的一級建商，又是大陸工程營造，在台北市單價100-200萬的品質，在土城可以用60幾萬買到這點非常吸引人。公設比約32%是普遍可以接受的範圍，還有二個交誼廳可使用。坪數格局來說，考量未來計畫有新生兒，需要足夠空間，大壯最後選定低樓層，42坪的三房的產品。

 

 

四、如何找出適合你的建案？

市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？

 

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雖然還在測試優化階段，但配對方式很簡單，只要告訴我們 2 個問題，馬上知道自己該看哪些建案：
1.你想要住哪裡
2.每個月能負擔多少

 

和市面上能夠計算房貸工具不同的是，我們會把「建案」直接配對給你，這一切全都是透過政府實價登錄數據，計算出來，既能貼近市場行情，又能省去你找房的時間。不過工具還是有進步空間，目前以預售屋、新成屋、透天物件為主，中古屋資料尚在整理，可能無法完全滿足所有人需求。但透過它，去平衡資訊落差、讓你更好判斷市場價位。如果你也有買房需求，可以先來試看看，點擊>>MYMY幫你找