萊茵水花園

萊茵水花園優點總結

• 新北大都會公園首排，公園景觀和永久棟距，面公園有小坪數戶別
• 基地兩側規劃6米計畫道路，有三面臨路優勢
• 二重公園步行約3分鐘，未來規劃機捷A2a預定站
• 鄰路退縮、種植綠植，採新美齊物業與CN flower花藝佈置
• 冷氣室外機有獨立格柵擺放，不佔用陽台空間
• 汽機車分道，業務表示無地主戶

萊茵水花園缺點總結

• 目前無步行可達捷運站，捷運三重站車程4分鐘，交通機能尚未完善
• 生活機能仰賴中正北路舊商圈，巷弄會經過鐵皮工廠，步行不友善
• 面水漾路二段，有車流聲吵雜疑慮以及高架橋抗性
• 每層13戶兩梯，當層戶數過多，等電梯是抗性
• 小坪數格局規劃，坪效浪費，動線不順暢，暗廳、多吃柱情況

交通機能現階段處劣勢，有不確定性需等待發展

萊茵水花園位在新北市三重區水漾路二段，是二重重劃區右岸北邊的中型社區，基地約718坪，規劃地上15層，地下五層樓的獨棟建築，共174戶住家及4間店面。建設公司為漢翔開發（屬茂德團隊），以18-30坪的中小坪數，一至三房規劃為主。此案最大亮點為新北大都會公園首排景觀，未來兩側設有6米單向計畫道路，基地同時具備三面臨路優勢。

二重重劃區右岸北側，現階段無步行可達捷運站，萊茵水花園距離捷運三重站1.8公里，車程約4分鐘，對日常仰賴捷運的通勤族較不友善，更適合開車騎車的族群。

為彌補此區交通劣勢，未來預計增設機場捷運A2a站，目前預留站體在鄰近的二重公園，距此案約3分鐘步行路程，未來有望提升交通便利性，地段價值在通車後可能翻身，但若遲未通車則價值不顯。另外往五股方向有環狀線Y19b北環段的規劃，最快今年9月動工，預計八年半後完工。整體來說此區大眾運輸系統尚未完善，A2a仍在評估階段不確定性高，而Y19b的TOD擴大三重都市計畫可望帶動周邊發展，但都需要時間等待，會是現階段較明顯的抗性之一。周邊生活機能則以舊市區中正北路商圈為主，步行約8-10分鐘，距離不算太遠。

新北大都會公園第一排，格局市場派小坪數規劃

萊茵水花園面新北大都會公園，鄰水漾路二段退縮十米，兩側計畫道路也同樣有退縮綠植的廊道設計，可有效降低鄰路噪音，爭取更多與鄰棟的棟距空間。社區規劃選用新美齊物業和CN Flower花藝佈置，市面少見頗具特色；另外業務表示無地主戶，車道有汽機車分道，冷氣室外機有獨立格柵擺放，都為此案優點。建材配備為市場常見品牌，櫻花三機、錦鈜氣密窗、TOTO衛浴，其中BOSCH洗碗機較佳。

格局是左右對稱的鏡像設計，每層13戶共兩梯，一層戶數較多，多為長方形和手槍型格局，是市場派的小坪數低總價規劃，追求銷售速度。優點是公園首排永久棟距，缺點是暗廳、間接採光，坪效不佳、有壓樑及吃柱情況。

萊茵水花園共四種戶型規劃：
18坪1-2房，面後方睿暘水漾，棟距約10米，低總價是最大優勢；
23坪2+1房，面新北大都會公園，臥室採光佳有永久棟距，狹長型規劃動線不順暢，走道浪費是較明顯的缺點，其中A8室內無柱坪效較佳；
24坪2+1房，雙陽台雙衛浴，主臥陽台為落地窗，+1房是暗房建議與主臥打通，改為更衣間或書房會更舒適，其中次臥開門正對廚房瓦斯爐，暗房與動線不合理是較大的抗性；
28-30坪3房，雙陽台雙衛浴，長型玄關，客廳間接採光，公私領域分明，室內不吃柱，28坪面睿暘水漾，30坪面水漾路二段，棟距與景觀條件最佳，主要抗性為玄關過長。

綜合評價，萊茵水花園有新北大都會公園首排、小坪數低總價的優點；最大缺點是格局規劃與尚未完善的交通機能，其餘建材配備、公設規劃中規中矩。目前成交價約58萬起，面水岸約六字頭，整體來說區域偏高價，競品是同屬茂德團隊的自由綠洲。