格局設計自住不友好,未善加利用景觀優勢很可惜
萊茵水花園對有自住需求的客群來說,格局上存在強大抗性,茂德的規劃向來不討喜,動線不流暢,坪效浪費、壓樑吃柱都是常見的問題,有這樣的規劃並不意外。但最可惜的是,沒能善加利用新北大都會公園首排的最強優勢,面公園的小坪數戶別規劃暗廳,甚至沒有間接採光,只有臥室有景觀棟距,除非是每天都待在房間裡的人,不然沒有「太陽光」只有「日光燈」,居住舒適度真的扣分不少。
若希望能在客廳享有公園景觀,8樓以上避開高架橋能有遼闊視野,戶別有30坪的A6和A10。不過因每層戶數多,梯廳空間狹小且邊間有五戶大門緊鄰,平時帶小孩大包小包、推嬰兒車,若湊巧同時要出門,空間擁擠侷促之外,對在意隱私性的人來說不是那麼友善。
周邊環境相較安靜,A2a增設扮演關鍵角色
以萊茵水花園的地段來說,最大優點是高樓層景觀棟距,但鄰機捷高架橋也是抗性,小小優點只有機捷不是24小時營運,過了午夜基本上就沒有噪音問題,和台64高架橋相比有「休息時間」。實際去現場走訪,聽到大多是疏洪東路的車流聲,加上商業機能都在中正北路的舊商圈,因此目前周邊環境是相較安靜的,我認為會是此區的特色之一。
至於二重右岸北關注度很高的A2a,今年五月初有新聞報導,因機捷增設涉及原有號誌系統的整合,所需耗費的經費龐大還需評估可行性。這對未來期待有捷運的小資首購來說,還是有些失望,畢竟已經討論了幾十年,增設與否對交通便利性跟未來增值性都扮演至關重要的角色。
規劃無明顯亮點,釋出實際利多才有機會勝出
而在外部條件差異不大的情況下,有新美齊物業和CN Flower在大廳的花藝擺設是蠻特別的規劃,不過我認為實質意義不大,後續是否沿用仍經由社區管委會協議商定。預計管理費$100/坪,儘管首年免管理費,用30坪計算,省$36,000無明顯讓利的感覺,畢竟買房花的是幾千萬不是幾十萬。
綜合上述,不管是建設品牌、格局規劃,甚至是建材配備都無亮眼之處,我認為仍需有更實際的利多,對喜歡右岸北區的人才會有較大吸引力。近期實登資料,高樓層面水岸小坪數戶別,成交價60-63萬,以我個人觀點,如果想投資置產,應該有cp值更好且近捷運的選擇,除非被新北大都會公園景觀打中,否則同性質房子我可能會選都廳大院或晴空大地;若想自住最大抗性還格局規劃。