青埔高鐵特區優缺點大解析，指標建案懶人包一次看！

青埔重劃區以相對親民的「房價」，豐富多元的「重大建設」，和雙北外擴首購族都吃得到的「高鐵機捷」交通優勢作為三大重點支撐，成為近年首購討論的熱區之一。

 

青埔重劃區，又稱作「青埔高鐵特區」，佔地490公頃，以新街溪及洽溪為邊界，跨越中壢及大園兩個行政區，是北台灣大面積的重劃區之一。其中以青昇路和老街溪為界，機場捷運站點劃分，區分為A17領航站、A18高鐵桃園站與A19桃園體育園區站。全區土地劃分住宅規劃約30%，公共建設近44%，也因「已成型、看得到」的重大建設多，與眾多重劃區相比，是個相較容易描繪出未來樣貌的區域。

 

青埔值得關注的四大重點

1. 搭高鐵到台北僅19分鐘，房價四字頭相對親民
高鐵桃園站對雙北首購來說，最大優勢是進入北市的「時間」，單純以大眾運輸的通勤時間考量，搭高鐵到板橋11分鐘、到台北車站直達車19分鐘，與新北首購熱區近捷運站的區域相比，新莊土城約20分鐘，三重約15分鐘，無明顯弱勢。其中最關鍵的是，四字頭房價對首購而言，是相對容易負擔的親民價位。加上高鐵台北桃園往返有$4555的定期月票，以及今年7月上路的北北基桃$1200TPASS月票，能以通勤月票換取雙北高房價。

 

2. 未來重大建設多，且部分已陸續完工到位
重大建設的多寡，不難與未來發展前景畫上等號。近年青埔重大建設陸續到位，以高鐵桃園站為重大建設核心，帶動整體站前周邊發展，逢假日在華泰名品城與桃園國際棒球場必塞車的情況，也逐漸脫離對青埔前景不看好、生活機能極差的刻板印象。

 

3. 人口增長最快速的行政區之一
儘管青埔以前常被諷是投資客為主的鬼城，但這幾年隨重大建設步步到位，推案量爆增，新建案陸續完工入住，在 2023年桃園施政報告中，數據顯示青埔里設籍已超過3500戶，不得不進行增里作業。也因跨越中壢及大園，不論在就讀學區或行政作業，偶會面臨跨區就學與處理的情況。加上青埔客群多為年輕首購，也相應衍生出小孩就學資源缺乏，必須增設班級的問題發生。

 

4. 曾歷經房價修正，近兩年房價漲幅超過40%
青埔在2013至2014年房市的高峰期，伴隨桃園航空城與機捷等重大建設議題的發酵，從每坪成交價約20萬，飆升達40萬/坪。當時因機捷延後通車及大環境的房價法規，房市冷卻、議題熱度下降，至2016年間下跌約兩成多，回到最初二字頭的起點，甚至不少人在當時怕被套牢，寧可支付違約金也不願交屋。

 

而近兩年整體房市回暖熱絡，加上青埔重大建設陸續開幕啟用，曾經描繪的未來都逐漸實現，也跳脫大眾對於青埔發展，雷聲大雨點小的成見，在2020至2022年房價漲幅已超過40%。（2020年均價30.23萬/坪，2022年均價42.66萬/坪）

 

2014年，桃園航空城特定區計畫，通過內政部審定
2014年，桃園升格直轄市
2015年，華泰名品城第一期開幕
2016年，房地合一稅上路
2017年，機場捷運正式通車
2019年，華泰名品城第三期開幕（櫃位增多，引爆人流）
2020年，IKEA旗艦店開幕、桃園高鐵站置地廣場開幕（Xpark、新光影城、COZZI和逸飯店）
2021年，A19環球購物中心開幕
2022年，高鐵站前廣場開發案，國泰人壽以260億得標

 

參考今年實登資料，青埔房價基本已站穩四字頭，甚至能看到5.6字頭的成交價。多數重大建設已成熟發展，連動帶起周邊的商業機能，加上未來五年間都有重大建設陸續完工，備受矚目的國泰260億桃園高鐵站前開發案，第一期也預計在2024年開始施工，在眾多利多之下前景仍看好。

 

一、青埔重劃區 現有機能

 

關注點：高鐵機捷、A17住宅文教區、A18核心商業區、A19多元產業經濟區

 

1. 商業機能：主要聚集在桃園高鐵站周邊，大型商場以A18華泰名品城及A19環球購物中心為核心，青埔唯二的兩間全聯超市，也個別位在A18及A19，另因A19較早推案，店面已陸續進駐，也漸漸補足此區機能，其餘生活機能則較為分散。

 

A18 華泰名品城：全台首座美式露天的outlet商場，有品牌精品及美食餐廳，每年節日都有佈置造景，是假日逛街放風的好去處。

A19 環球購物中心：A19捷運共構住商開發案，有空橋規劃可連通至A19機捷與桃園棒球場，主打親子娛樂、購物美食，面積6000坪，1-4樓規劃，同時有影城及家樂福，樓上則為青璞匯的住宅。
A18 全聯超市（大園春德店）：位於領航北路三段，鄰青埔公二公園，在置地廣場對面。

A19 全聯超市（中壢領航店）：位於領航南路一段與文德路交叉口。

 

2. 公園綠地：全區綠覆率高，規劃數十座公園，包含綠地公園和兒童休閒公園等，部分公園旁同時設有YouBike站。另外A18與A19交界處流經老街溪，溪畔兩側也規劃人行步道。網友分享，除了高鐵站前有一整排櫻花樹，區域內也有多處賞櫻秘境。

 

A17 橫山書法藝術公園：全台首座官方經營的書藝主題館，9.8公頃，推廣書法藝術，建築以清水模建築，公園為硯台、陂塘為墨池為意象，裡頭有環湖步道，兒童遊戲場、生態渠道。
A19 青塘園公園：桃園市內面積最大的埤塘生態公園，前身是農田水利會灌溉蓄水用的埤塘，約6.3公頃，規劃有環湖木棧道、親水緩坡、景觀平台及濕地生態等。＊值得一提，威均青塘園的次頂樓戶，2023年6月實登資料成交價，高達每坪66.5萬，登出高價的原因是，面青塘園的戶別享公園無限景觀棟距。

 

3. 休閒活動

 

A17 桃園陽光劇場、國際原住民創意產業園區

• 桃園陽光劇場（TSA）：為區域的第一期工程，於2022年完工啟用，佔地4.2公頃的戶外開放式舞台，可容納15000人，舉辦各項大型展演活動。
• 國際原住民族文化創意產業園區：此區規劃的第二期工程，已在今年五月完工。規劃有策展空間、原住民特色的手工藝、文創商店和特色餐廳等。（預計2024年8月1日原住民族日正式啟用）

A18 一站式複合園區概念的置地廣場，由國泰人壽一手捻起，包含XPark、新光影城、COZZI和逸飯店，與華泰名品城相連通。

• XPark水族館：日本西武集團旗下的橫浜八景島水族館海外第一個插旗的分館。佔地4500坪，融合空間與科技的演藝，日本新都會型的水生公園，還有夜宿海生館的沈浸式住宿體驗。
• 新光影城旗艦店：規劃仿車站大廳的售票處，有五大特色影廳，可以坐OSIM天王椅，或躺在席伊麗電動床上觀影。
• COZZI和逸飯店：以世界海洋為主題的星級飯店，融入海洋元素規劃設計，高鐵站步行約10分鐘。
• IKEA旗艦店：規劃2.2萬坪的複合式綠景觀建築，高鐵出口步行5分鐘以內可達。

A19 桃園國際青埔棒球場：中職樂天桃猿隊的主場，從A19環球購物中心經連通道，步行3分鐘可抵達。

 

4. 交通機能：開車往台北市方向，國道二號大竹交流道，銜接國1、國2、五楊高架快速道路；往桃園機場方向，中山南路二段至大園；往桃園市區，有台66線、新生南路三段可達中壢SOGO、高鐵站前西路三段則可至大江購物中心。

 

主要道路：領航北路、領航南路，高鐵北路、高鐵南路

 

大眾運輸系統有高鐵桃園站及三站機場捷運
機捷捷運：A17領航站、A18桃園高鐵站、A19桃園體育園區
其中以A18高鐵桃園站，交通網絡最為完善，搭高鐵11分鐘可到板橋、約19分鐘到台北車站。搭乘機捷往桃園機場約16分鐘，同時可預辦登記、行李托運。高鐵站周邊亦有客運站，有多路線可往桃園市區或台北方向。

 

5. 學區機能：青埔區域共有2座國小、1座國中、1座高中。

 

A17 大園國際高中：公立的雙語特色高中，2021年取得國際文憑組織(IBO)授權，國際文憑IBDP專班以全英授課，免考托福雅思，可以直接申請國內外大學。

A17 青園國小（雙語）：因人口增加緣故，為紓困青埔國小壓力而增設的國小，於2020開始招生。

A18 青埔國小（雙語）

A19 青埔國中（雙語）

 

1.1 現有機能「彙整表」

 

二、青埔未來重大建設

未來規劃以「國際商務城」及「經貿展覽園區」的方向來發展。

 

1. 國泰站前廣場
最受期待的莫過於「國泰站前廣場」，投資開發金額約260億。基地面積約有32400多坪，其中15萬坪為樓地板面積。地點就在A18高鐵站前。預計共八棟，其中一棟將規劃星級飯店，其餘七棟為辦公大樓，目前設定1-4樓都會作為商場使用，會再為高鐵周遭增添更豐富的商機。建築中間會以大面積的綠化和開放休憩空間圍繞，提供給居民休閒散步的場所。目前規劃分為二區動工：第一區預計施工時間為，2024年至2030年，會先是廣場商場和一棟飯店及三棟辦公大樓。第二區預計施工時間為2028年至2033年，興建的是其餘商場和四棟辦公大樓，總共花費時間長達數十年，也是最有望帶起青埔發展的重大建設。

 

2. 亞洲‧矽谷創新研發中心
「亞洲‧矽谷創新研發中心」，近機捷A19站，共分為三期規劃，預計2025年有機會完成第一期的雙塔大樓，二棟分別是8樓和18樓的建築。此規劃將是一大利多，預計用於整合5G、物聯網創新產業、通訊業等，吸引企業進駐。且預計可帶來2萬個工作機會，有了人口紅利加持，讓A19一帶成為房市推案熱區。

 

3. 桃園市立美術館 ＆ 兒童美術館
位置在A18、A19交界處，桃園市立美術館和兒童美術館，是2棟鄰近的建築物，未來會以空橋連接。2棟加起來的佔地面積大，會是假日親子休憩的好去處，且建築本身的斜面綠意造型，被比喻為「綠意山丘」，大大提升桃園藝文環境。館內設置有展覽空間、美術館，還有國際演講廳。兒童美術館，會優先在 2023 年落成，市立美術館則預計在 2024 年完工。

 

4. 國立大學於青埔設校區，豐富學區資源

青埔人口增加迅速，但學區資源仍待充實。幸虧青埔腹地夠大，不少學校預計在此設立分校。

 

• 清華大學分校：地點靠近A16站，預計興建清華大學附設醫院，由市府提供 7.2 公頃土地，目前已通過市府審查，預計2028年啟用。
• 政治大學青埔校區：政治大學也計畫在青埔設立校區，地點靠近A16站（桃園航空城），成立「公企中心」。2022年已簽署「國際大學城計畫」合作意向書，並希望在五年內，在當地取得3.22公頃的校地。
• 陽明交通大學：位置在機捷A19站的周邊，面積約有2.68 公頃，目前已獲得市府和行政院核定，將會設立國際管理學院及研發中心。

5. 往桃園方向，計畫新增3處高速公路

青埔地區人口和重大建設逐漸增加中，聯外交通需求也隨之增加，現有問題之一是國道2號，無法負荷往來人潮，阻塞情形嚴重。為解決交通問題，桃園市政府，規劃增設3處高速公路，讓居民方便青埔、桃園之間往來。

 

• （國2）大竹交流道新增高架橋：位置最近A17，於國道2號，大竹交流道往青埔方向，新增高架橋，完工後有機會節省15-20分鐘車程。
• （國1）於中豐交流道，新增出入口：位置最近A18，地點在國道1號，近五楊高架平面交匯處，增加匝道出入口，可有效紓解中園路、台1線塞車困境，若工程順利，預計2025年完工。
• （國1）內壢交流道，新增直接出口，銜接中園路高架路：位置最近A19，於國道1號新增直接出口，目的是疏散車流量及節省通車時間。

2.1 未來重大建設「彙整表」

 

三、青埔重劃區劣勢

青埔最關鍵的問題就是生活機能尚未成熟，因佔地面積大，現階段無完整商圈，若習慣外食採買要到處跑，較難一次買到位。因此對目前住在青埔的民眾來說，去超市採購回家下廚會是較為常見的生活型態。

 

• 生活機能尚未成熟，除主要商業區外沒有完善商圈，小吃餐飲店散落各處
• 重劃區建案施工，砂石車多且塵土飛揚，有施工黑暗期；同時伴隨有噪音及空污疑慮，大車多步行也需留意路況
• 現階段僅有小型診所，鄰近區域無大型醫院，需至桃園市區（A16清大附設醫院，預計2028年完工）
• 大眾運輸系統集中在高鐵南北路上，其餘地區仍需仰賴開車或騎車
• 通勤時間塞車問題嚴重，匯集在大竹交流道匝道處，假日華泰名品城週邊塞車問題更甚
• 前期投資客多，建案空屋率偏高；近年因人口增長速度快，就學資源相較不足

 

四、青埔指標建案「彙總表」

 

五、在青埔買房，適合自住還是投資呢？

自住的角度選青埔
以首購自住來說，最重視CP值的，可以關注A17的建案。A17房價相對親民，仍吃得到A18附近的機能，環境更安靜宜居，又距離學區近，對孩童是個很好的生活環境。

 

注重生活採便利性則建議選A19，A19比較下來聚集較多日常生活機能。若是不怕喧鬧，且期待未來房價增值性好的話，可以選A18。另外，若是換屋族、高資產族可以參考A18或A19，近公園或美術館的建案，價格稍高，可享受一流景觀，較多自住型舒適格局，且位於景觀第一排更具保值性。

 

這幾區共同的缺點是，自住的話目前生活機能較分散，小吃餐飲等店家不多。且青埔推案量大又相對密集，要下手的話可從有品牌建商，面公園、近高鐵、機捷入手，未來發展前景較有保障。

 

投資的角度選青埔
投資的角度來說，會以交通和重大建設為二大重點。首要不能錯過的就是A18高鐵周遭，原因是未來重大建設規模大，有國泰站前廣場大型開發，且完工時間還長，房價有機會隨之上升。且高鐵站旁一向是投資重點，除了聚集商場，也網羅北部及新竹的通勤客群。另外，近A18站一帶的建案多以小坪數為主，總價相對好入手。另一區就是A19未來亞洲矽谷旁，也值得關注，企業進駐後，帶來數萬個工作機會，有大量人口紅利加持，很可能推升著房價。

 

區域劃分的問題
大家琅琅上口的「青埔」，其實並不是一個行政區，而是部分屬於中壢區，部分屬於大園區，青埔大部分算中壢區，但局部的華泰名品城、橫山書法藝術公園等則劃分在大園。尤其包裹寄送時，填寫的區域，需填寫不同行政區，比較明顯會對日常有點困擾。雖說曾有提出設立「青埔區」，不過市政府表示，還需要等中央相關程序法通過才有可能進行，此提案從2012年提出到現在，尚未有成三讀，等待區域整合，時日還長。

 

總結來說，近年大家對青埔的認同感越來越高，已揮別過去鬼城的稱號；尤其是雙北客群，想找到相對低單價，又能換取大空間的人，可多多關注青埔建案。

 

六、如何在青埔找出適合你的建案？

市場混亂、房價不低是事實，但對於有剛性需求的人來說，該怎麼去判斷、平衡，我們遇過太多人不了解預售屋行情，也不了解家附近的價位，等走進接待中心才發現，價位遠超出自己的預期，所以，如果能先認知自己適合哪些建案，是不是就能不走冤枉路，節省大把時間？

 

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